乾立基金：从城市化和城市群消费看产业链组合投资新格局
来自知名投资机构、高新技术企业、母基金、政府引导基金、上市公司、保险资金、财富管理机构等众多参与方，展开深入探讨与交流，梳理中国VC/PE投资市场现状、判断行业未来走势、探讨市场发展格局，为中国LP市场投资理念及策略调整提供参考与借鉴。
会上，乾立基金董事总经理鲍忠和作了《产业链组合的投资新格局》主题分享，以下为《投中网》整理的精彩观点：
鲍忠和
我今天的题目是《产业链组合的投资新格局》，首先来讲讲产业结构调整。我们的标题第一页就是产业结构调整，产业结构调整核心的内容是什么？我们来看看北京、上海第一产业、第二产业人口统计数据。为什么拿这个数据？第一产业、第二产业代表我们在国家发展过程中过去的时间，第一产业人口、从业人员快速下滑到第二产业人口下滑，已经调整超过了15年。
我们在上海，上海调整比北京晚一点，第一产业已经外迁，已经做了很多的调整。上海第二产业主要是以国资为代表的产业，这些产业在2015年开始已经陆陆续续外迁，包括上海周边的昆山、嘉兴，发生了很多产业人口的导入和产业的变迁。这些产业变迁会对我们的空间格局，以及空间格局里核心的内容带来怎么变革？我为什么会讲这个课题？这是基于我们乾立基金，我们主要做房地产领域，房地产领域核心是空间和空间里面的载体。
最简单的房地产领域的投资，大家应该都是有房一族，大家都在买房、看房，这个层面上，我们乾立基金在内容植入花了很多的精力，后面会讲一些案例。
我们说产业结构变了，空间结构要变，我们讲讲空间格局的两个层面：一是城市的外扩，城市群的形成。我选了日本的东京都，日本的东京都的城市群外扩是怎样的状况，核心的是讲讲我们产业结构调整过程中怎样判断城市核心变化带来的投资格局变化。
日本总的人口在1.3亿，我们看看日本东京都旁边，包括千叶、奇玉和外圈的第二层，城市群一个是扩展期一个是成熟期，日本就是成熟期状况，成熟期的状况表现是什么？非东京都区域的人口大幅的外迁，会发现这个曲线很陡，现在占比已经到了27%，东京都外围人口约1500万，东京都核心区域的人口还是没变。我们反过来讲，这样的城市群变化对于中国意味着什么？我们发现中国大概14亿人口，人口的变迁。14亿的10%就是1亿的人口，对这些城市的城市功能、内部职能包括产业的沾边是突破性的改变，因为人聚、财聚，我们先聊聊第一个我们的观点，在城市群形成的过程中，尤其目前我们看到很多政府政策、国家城市群的定位会对周边的城市产生怎样的变化？我觉得日本可以值得我们借鉴，次核心城市、次核心区域发展的机会慢慢显现，这是第一个观点。
第二，我们讲到城市群里次核心，讲讲城市群里核心城市是怎样的变化，我们用了再城市化。刚才讲了上海第一、第二产业，我们讲讲上海第三产业发生了怎样的变化，金融的比例提高了，批发零售，消费这个层面提高了，其他方面也不断提高，核心城市里产业的变化会影响整个空间结构以及里面存量所有内容的再造。
我们在城市群里，尤其是深圳，大家在深圳比较多，深圳是中国城市里创新最领先的城市之一。我们在深圳里看到很多的项目，工业改工业，工业改住宅，传统的商业，经营不成熟的商业改办公，这里很多改造的方式。
乾立基金原来主要是做金融这块，原来管理的规模70亿左右，现在存量30亿左右的规模，30亿左右的规模和原来的方式是不太一样的，我们更多的方式是一些长期的投入。我们从金融领域开始在更细分的领域，包括运营、改造、后面的领域，最核心的是在于改变空间的外形不改变空间的内在，这是核心投资的几个点。这两个都是虹口，虹口是非常核心的，一个是靠近虹口的两个物业，改造里核心的第一个点是获取这样的物业，为了获取这两个物业，我们做了什么事情？获取这两个物业，我们把完整的改造方案、完整的运营方案、完整的招工方案给了业主方，三十年来还是你的，才获得了这样的物业形态。物业改造里又做了什么事情？最简单的改造是什么？外观的改造、外立面，核心的是对里面功能的重新划分，里面商户、租户，后续提出怎么样的增值服务，这是最关键的一点。
这两个物业我们前前后后花了三年的时间，租金的收入基本上都提高了三倍，包括对区政府和市政府的利税也提升了五倍，以金融、资本为手段的运行方式，在这个层面上是乾立基金沉下来做细化的打造、细化的活力做出来的两个案例，这是我们在城市空间层面上，我们觉得投资的机会，这是在空间。
第三个层面是内容，内容我们当时看了很多的内容，包括联合办公，创新工坊，创新工坊延伸的路演和服务，这些看了很多，最终我们的投资是作为产业链上的投资方式，最终我们聚焦在哪里？教育，我们抛弃职业教育，我们抛弃了K12，就是从小学、初中、高中这12年的教育，我们也放弃了，因为它的体量是不匹配的，最终我们选了教育里面的幼儿教育。虽然说国家提倡生二胎，我是不敢生，感觉压力特别大，尤其是小孩的教育。
城市里面临的核心问题不在于核心城市有没有空间，有没有物业的形态，而在于我这样的物业形态里能装入怎样的内容，这是我们遇到核心的内容。我们做了很多研究，细分领域最细分的一块我们选择了幼儿教育。我们并不仅仅是开幼儿园，我们发现在幼儿教育里比较大的问题是什么？是师资，中国的房地产商，所有的资金方，中国在细分领域的投资并不缺，缺的是细分领域里产业化运营，作为这个体系里，空间是我们的老本行，房地产物业的获得，我们有很多合作的开发商，有一些存量、增量的物业，这是我们获得的强项。
第二个层面是幼儿园的开办，幼儿园的开办我们找了美国最好的蒙特梭利，找了他的创始人，现在的轮值主席做了我们的顾问，所有的内容体系、所有的师资培训，包括破解中国幼儿教育上师资力量的缺乏，中国的幼儿教育最主要的师资来自于哪里？中国幼儿教育是大专学历的幼儿教育，在美国做幼儿教育，学历最高的做幼儿教育，蒙特梭利在上海开了蒙特梭利的培训学校，这是我们合作中发现的特点。
产业结构变革的层面上，在空间、次核心城市导入的层面上，核心城市的层面上，空间的改造以及对空间内部植入的层面上，我们觉得目前产业结构变化的层面上非常好的机会点，而且作为细分领域里专业的地产投资基金，我们希望在细分领域里花最大的精力做到极限。投资人的回报和我们空间里的客户能有更多增值以及共赢层面说做到我们希望做的事情。
简单跟大家分享一下我们乾立基金在空间、运营层面上做的一两件我们觉得花了很多精力，抛开金融所做的事情，今天就跟大家分享到这里。