金茂资本周立烨：产融结合 推动城市发展
2017年9月25-26日，由投中信息和投中资本主办、投中网协办的“第11届中国投资年会有限合伙人峰会”在深圳隆重举行。本次年会以“重塑世界格局的中国力量”为主题，通过两天两场峰会，深入探讨国家战略性新兴产业发展规划意图与中国LP市场趋势与机会、中国VC/PE机构发展。来自知名投资机构、高新技术企业、母基金、政府引导基金、上市公司、保险资金、财富管理机构等众多参与方，展开深入探讨与交流，梳理中国VC/PE投资市场现状、判断行业未来走势、探讨市场发展格局，为中国LP市场投资理念及策略调整提供参考与借鉴。
金茂资本首席执行官周立烨在主题演讲中表示未来的城市应该是智慧科技的、绿色健康的、产融结合的、配套多元的，而金茂资本定位在城市运营金融服务专家，以资本和产业规划来驱动成长，其中，资本驱动以土地运营为基础、以产业投资为保障、以资本运作为核心、以价值增值为目标；产业导入环节则是通过产业投资、产业合作、产业孵化来助力城市的形成。
以下为金茂资本首席执行官周立烨在“第11届中国投资年会有限合伙人峰会”上演讲实录，投中网编辑整理：
资本力量驱动城市发展
周立烨：各位亲爱的来宾，大家下午好！我是周立烨，来自金茂资本，非常荣幸有这个机会站在这里与大家分享“驱动城市发展的资本力量”。
谈到城市发展的资本力量，我们先来理解城市是怎么来的，请大家跟随我翻开历史的画卷，让我们共同回顾历史的发展，也就是城市演变的进程，人口的增长、财富的集聚造成了城市的扩张以及城市的扩展。如果回到250万年前，那时还没有城市的概念，那时的人类游猎为生，以部落的形式存在，那时的部落只有几十人，最高不超过100人。
人类的历史继续推进，随着农业生产力的提高，村落逐渐代替了部落，在公元前7000年，土耳其的加泰山丘城镇，一个村落有5000到1万人，大家可以看到人数已经在增长。
随着社会生产力的提高，第一次社会大分工的出现，商品的交换不再是一个偶然的行为，而是一个经常性的行为，这时出现了固定交换的场所，它就是市集，市集是我们城市发展最初的一个物理所在。
随着市集的扩大，随着交换的日益扩大和丰富，人们用石头墙、用城墙把市集包围起来，这就是我们现在城市最初的萌芽。在公元前221年，秦始皇统一六国，秦始皇时代当时的首都咸阳，它的人口最高峰达到65万人，而在人类历史上人口超过100万的城市是在罗马诞生，时为公元100年。
历史继续往前推进，14世纪的时候，资本主义开始萌芽，而18世纪60年代，英国率先进行工业革命，这是人类第一次摆脱了传统的农业设备，而向工业化、城市化、技术化的资本主义时代迈进。19世纪工业革命陆续推展到法国、美国、德国、俄国和日本，资本主义世界市场形成，城市规模急剧扩大，人口不断汇聚。
在100年前，世界上最大的城市是伦敦，彼时的伦敦一个城市的人口有650万人，而从2016年的统计数据来看，超过1000万人口的城市全球有36个，我们很自豪地看到中国的上海、北京、广州、深圳、天津等都位列其中。
而据数据预测，在2030年，全球750座大城市将承载35%的人口总数，而在2050年，整个比例将达到惊人的75%，也就是说城市的发展还有很大的空间，在座的诸位从事城市运营金融相关工作的人还大有可为。
当今世界有6大超级城市群，它们分别以芝加哥、伦敦、纽约、巴黎、东京、上海为中心。
如果放眼中国的未来10年来看，城市人口将占到70%，而目前我们仅有40%左右，再一次印证了在中国这个市场，我们做城市运营金融相关工作的人大有可为，在中国市场尤其如此。在未来10年，北上广深将成为世界级的超级城市，人口将接近5000万，而一线城市也将拓展至12个。
然而，在这样的城市发展的过程当中，人口不断聚集，财富不断聚集，随之而来的问题是，不如果城市的发展不能有很好的城市运营，不能有很好的城市建设，基础设施建设跟不上，公共服务跟不上，很多弊端就会暴露出来。正如我们所感受到的交通拥挤、人口密集、住房困难、资源紧张等等，这是通常我们看到的大城市病。
未来的城市将是什么样的？在我们的眼中，我们认为未来的城市应该是有生命力的，是有温度的，像我们深圳这样的，比深圳还要更好的。如果说一定要有四个关键词来形容，我认为未来的城市应该是智慧科技的、绿色健康的、产融结合的、配套多元的。
其实未来已经来了，如果城市的发展仅仅靠城市自发形成和政府的投入，这是远远不够的。在这个过程当中，在规避城市规划的大城市病方面，在弥补城市运营资金不足的方面，在提供的公共服务不能满足人口增长的需求方面，我相信城市运营商是大有可为，在这个里面的空间和作用无疑是非常巨大的，我相信诸位会理解并赞同我的判断。
要提到城市运营商不得不提我的股东——中国金茂，中国金茂在2015年就提出城市运营商的构想，这个概念在今天看来可能不算超前，但在2015年绝对是市场先行者。实际上中国金茂在过去的10年乃至更长的时间，已经以城市运营商的概念打造了诸多成功的项目，后面我将为大家介绍我和过去的两个项目。
两驱动 两升级 构建城市运营金融服务全套链条
中国金茂城市运营商的模式也非常清晰，就是两驱动、两升级，就是以规划驱动为牵头，以资本驱动为基石，促进产业升级和城市升级。
接下来我简单向大家介绍一下中国金茂曾经打造过的两个成功的有影响力的城市运营项目。
第一个是长沙梅溪湖国际新城，这个项目占地超过1万亩，总面积超过1000万平米，大家看到的图片是真实的图景，这个图片看起来依山傍水、山清水秀、绿色健康、产业聚集，是一个非常理想的城市图景，但是它在8年前却不是这样的，我给大家看8年前的图片，从2008年一直到2016年，每个城市每天都在发生一些变化。中国金茂历时8年打造，总投资超过300亿元，带动片区投资上千亿元，助力湖南湘江新区成为中部第一个国家级战略新区。
当然这个项目也是非常绿色健康的，它获得了一系列绿色领域的最高奖项，包括被住建部评为“国家绿色生态示范城”，入选国家首批“智慧城市”试点城区，这就是我们理想中的城市，它是绿色健康的、产业集聚的、产融结合的、配套多元的，在长沙梅溪湖，这是湖南省非常重要的一个城市名片，也是我们想象中未来的模样。当然在这个里面，产业驱动、资本驱动起到了非常至关重要的作用。
第二个项目是上海北外滩。北外滩区域位于虹口区，与东方明珠(行情600637,诊股)和金茂大厦隔江相望，北外滩区域占地面积3.66平方公里，岸线长达3公里以上，这个区域是传统的水上门户，中国金茂历时超过13年，介入区域规划，将其从一个航运码头转型成为核心商业片区，至今已开发超过180万平米，总投入500—600亿。在这个区域内，我们引入了一系列产业聚集，包括金融机构、航运企业、央企等。这就是我们想象中的未来城市，它是智慧科技的、绿色健康的、产融结合的，它是以资本驱动和产业规划驱动为先导的，这就是我们未来城市当中的模样。
刚才我一直在提城市运营商的模式是资本驱动和产业规划驱动。金茂资本一出生我们就把它定位为城市运营金融服务专家，来助力整个城市运营的进一步扩大，在刚刚我跟大家分享了城市运营，这个领域是大有可为，空间巨大的。在金茂资本一出生，我们就把自己定位为城市运营金融服务专家。
我们是这么理解资本驱动的。城市运营金融专家的资本驱动，我们认为包括四个元素，分别是：以土地运营为基础、以产业投资为保障、以资本运作为核心、以价值增值为目标。这使我们理解了资本驱动。
城市运营金融服务模式，可以介入城市运营的全链条环节，在区域规划方面，资本可以提前介入区域规划，甚至可以协助政府确定主导产业，在一级开发阶段，资本的介入可以弥补基础建设资金不足的问题，可以弥补配套资金不足的问题，来助力一个区域的不断丰满和完善。
在最重要的产业导入环节，我们可以通过产业投资、产业合作、产业孵化来助力城市的形成。在土地二级开发的环节，城市逐渐在建设、逐渐在发展，资本通过这个阶段的介入实现土地的最终价值。发展的最后一端，整个区域巩固成熟了，我们会留下来一些现金流非常优质的持有物业，可以进行持续经营，这个时候作为金融机构而言，我们可以做大量的资产证券化的业务，来继续支持下一个城市运营的项目扩张，这是城市运营金融服务的全套链条。
在这样的大产业链条下，金茂资本开发了我们的基金产品，这里包括城市运营基金、产业股权投资基金、开发型基金以及持有型基金。目前我们思考比较多的还是城市运营基金，接下来还会跟我们的合作伙伴在一些城市更新、精品物业、小镇综合体建设方面设置类似的城市运营基金。
金茂资本确认城市运营金融专家这样的定位以来，截止到目前累计投资的规模150亿元，投资9个项目，目前有4个亿的基金成功退出。作为一个新生的企业，我们对取得的成绩还是感到比较赞赏的。当然，在未来我相信在这个领域还有更大的空间和在座的诸位一起去拓展。
未来的5年，我们也给自己定了个小目标，我们知道未来的空间是很大的，但是作为一个机构来讲总要有自己的一个小目标。我们希望未来5年，我们会继续深化产融结合的探索，未来的5年，我们的基金管理规模要达到30亿美金和300亿人民币。
在我演讲的最后，给大家介绍一下金茂资本的Logo，这个Logo看起来是比较简单，但是寓意深刻，它是J和M的组合，J代表中国金茂，M代表麦格理，它也是我们的股东，这个既说明我们有央企的背书，又有国际化的视野。从中国汉字来讲，大家可以看到这个Logo蓝色的部分像一个汉字“山”，它代表挺立之峰，向上发展之意。这个蓝色的字也可以把它看作汉字“川”，川在资本里面代表资本活水绵绵不绝，我们也希望财富之水共同创造、合作共赢。如果我们把英文的组合和中国的汉字最后统一到中国的印章里面，这就是金茂资本Logo的含义，它代表了我们具有中西结合的国际视野。我们做这个Logo的时候，特意把中间的1往上凸了一些，这个代表了我们成为No.1的志向和决心，也希望和在座的诸位一起努力。
当前的市场环境竞争是残酷的，在座的诸位，每一位都感到了监管环境之严厉是史上未有的，但是我们应该积极拥抱这些变化，积极地挖掘自身的核心能力，积极地提升自己的主动资产管理能力、市场判断能力。因此，我想这是最坏的时代，但更是最好的时代，金茂资本愿与大家共同成长、共创、共享，让我们一起合作共赢、共创共享，让资本重塑城市价值。谢谢大家！